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小产权房仅能本村转让市民购买风险大

来源:未知 作者:whblawyer 时间:2013-05-15

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我是某某村村民,请问我能不能买别村的房子?”“我买了一户村安置房,中介跟我说有产权的,是真的吗?”自“房产律师热线”开办以来,不少市民来电咨询关于小产权房的法律问题,市民对小产权房概念不清引发购房风险及纠纷也屡见不鲜。那么到底什么样的房子叫小产权房,市民购买小产权房有什么风险?记者就此咨询了我市业内人士,为读者答疑解惑。

  小产权房能不能买

  “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。市房管局产权登记中心相关负责人说,目前通常所谓的“小产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。

  那么小产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让?市国土资源局地籍处陈处长表示,首先应当明确的是小产权房只要依法办理了相关审批手续,那就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

  陈处长解释,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地证、房产证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部转让、置换。

  购小产权房有何风险

  高策律师事务所吴合布律师说,小产权房实际上并没有真正的产权,没有国家发的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会给购房合同备案。因此,小产权房就算可以转让,这种转让实际上是不具有任何法律效力的。由于“小产权”房没有产权证,一旦遇上国家征地拆迁,购房者将得不到任何补偿。

  吴合布表示,小产权房不能在市场上流通。根据我国现行的《土地管理法》规定以及国土资源部的通知,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后,再申请宅基地的,一律不批准。

  由于交易受限,不符合《担保法》抵押物的“能自由流通的物品”基本条件,小产权房不适宜作为抵押物,该抵押也不宜为债权人所接受。

  同时,城市居民购买小产权房所签订的房屋买卖合同是无效的,而与“五证”齐全的开发商所签订的房屋买卖合同是合法有效的。两种买卖合同的效力截然相反,法律后果自然也不同:买卖小产权房,合同无效,一切都返回到房屋交付前的状态,就是卖房的人将钱还给买方,买方将房屋还给卖方。而与“五证”齐全的开发商签订的合同,如果一方违反约定,将按照合同约定承担相应的法律责任。天浩置业总经理王珍楠说:“购买了小产权房,仅仅是购买了它的使用权,就相当于长期租赁,购房人的权益很难受到保障。”

  业内人士称,小产权房一般都由乡镇政府或村委会开发,房屋质量和房屋售后保修难以保证,入住后的物业管理也极容易出现问题。而且小产权房开发商的开发资金的使用没有人进行监管。这样容易导致开发商不能按时交付房屋。

  由于小产权房只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民,因此,对于购买小产权房的购房者,在原购房人死亡后,其继承人仍无法对该房屋享有继承权及办理有关的过户手续,房屋价值无法延续。

  小产权能变大产权吗

  目前,我国各级政府部门一直提醒民众不要购买小产权房。市国土资源局地籍处陈处长称,今年国土资源工作会上有消息透露,国土资源工作中,与住建部联手全面清理小产权房将成为重中之重。“‘清理’并不代表将其‘转正’,而是摸底,对小产权房现状进行普查。从这些作法上看,中央清理小产权房的决心是显而易见的。”

  吴合布律师表示,现在有不少人认为随着我国《物权法》的出台,公民的财产权利已经全面被肯定,小产权房也会被我国法律所认可,并最终可以转化为合法的产权房。那小产权房究竟能转化为真正意义上的产权房吗?从我国目前的相关法律规定来看,小产权房转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此,小产权房向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时,即便今后小产权房可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买小产权房的费用也就与购买商品房相差无几。

  因此,业内人士建议最好不要购买小产权房,已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担风险,或确实需要购买小产权房屋,我们建议你最好能购买现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉,从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险,又想购买小产权房屋,就目前而言你只有将户口转到小产权房屋所在的村集体。  

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首席律师
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吴合布律师

简介:  吴合布律师,男,毕业于中国政法大学,2007年开始从事律师服务行业,曾先后在浙江时代商务律师事务所,浙...[详细]

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