将办房产证的房子被查封咋办
来源：温州日报2010-5-20 作者：whblawyer 时间：2013-05-15
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市民周先生问：今年的5月6号我在苍南从王某处购买了一套总价50万元的二手商品房。当天通过房屋介绍中心签订了房屋买卖合同，付清了40万元。5月7日，我们到当地房管和土地有关部门办理过户变更手续后到地税部门交纳房产交易税，税务部门说要10天内审批完毕可以拿单，然后才可以到房管部门办理房产证。可在5月9号，法院有关人员来说要查封该房子，理由是王某有债务问题，对方已起诉，法院要来执行查封。请问一下律师，法院真的会查封我的房子么？那我该怎么办？
高策律师事务所吴合布律师点评：本案是一起因法院查封正在办理变更登记手续的房产而引起的争议的纠纷，法院是否对涉案房产进行查封关键是看法院采取保全措施时，周某是否已取得涉案房屋的所有权。根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 的规定，登记是不动产物权变动的生效要件，如果不依法登记就不能产生物权变动的效力。涉案房产在法院执行查封时仍在出卖方名下，尚未办理产权过户登记手续，购买方也未实际控制、占有，因此，涉案房屋不发生所有权转移，该房子的所有权人还是王某，周某并未取得涉案房屋的所有权。
本案中，周某与王某签订的房屋买卖合同只能证明双方形成商品房买卖合同关系，周某对王某依法享有合同之债的债权权利，并不能说明其对涉案房屋享有物权权利，法院有权查封出卖方王某的房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案房产只要尚未办理产权过户登记手续，人民法院原则上都可以查封；除非涉案房产在具备“第三人已经支付全部价款并实际占有”两个前提条件，并且第三人对尚未办理产权过户登记手续无主观方面过错的情况下，法院才不得查封。本案周某只是支付了大部分价款，涉案房产尚未交付使用，周某也并没有实际控制、占有，故该房产不属于法律规定的不能查封的情形。
本案中，法院根据第三人的诉讼主张查封了涉案房产，造成房屋买卖合同无法实际履行，依据《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”周某可依据《合同法》的相关规定，要求王某承担违约责任。
高策律师事务所吴合布律师点评：本案是一起因法院查封正在办理变更登记手续的房产而引起的争议的纠纷，法院是否对涉案房产进行查封关键是看法院采取保全措施时，周某是否已取得涉案房屋的所有权。根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 的规定，登记是不动产物权变动的生效要件，如果不依法登记就不能产生物权变动的效力。涉案房产在法院执行查封时仍在出卖方名下，尚未办理产权过户登记手续，购买方也未实际控制、占有，因此，涉案房屋不发生所有权转移，该房子的所有权人还是王某，周某并未取得涉案房屋的所有权。
本案中，周某与王某签订的房屋买卖合同只能证明双方形成商品房买卖合同关系，周某对王某依法享有合同之债的债权权利，并不能说明其对涉案房屋享有物权权利，法院有权查封出卖方王某的房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案房产只要尚未办理产权过户登记手续，人民法院原则上都可以查封；除非涉案房产在具备“第三人已经支付全部价款并实际占有”两个前提条件，并且第三人对尚未办理产权过户登记手续无主观方面过错的情况下，法院才不得查封。本案周某只是支付了大部分价款，涉案房产尚未交付使用，周某也并没有实际控制、占有，故该房产不属于法律规定的不能查封的情形。
本案中，法院根据第三人的诉讼主张查封了涉案房产，造成房屋买卖合同无法实际履行，依据《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”周某可依据《合同法》的相关规定，要求王某承担违约责任。
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简介： 吴合布律师，男，毕业于中国政法大学，2007年开始从事律师服务行业，曾先后在浙江时代商务律师事务所，浙...[详细]
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